早期の繰上げ返済は劇的効果

2011.10.21

住宅公庫の廃止・民営化で現在借りている住宅ローンをどう見直すか。何らかの動きをするとすれば、次の三つだろう。（1）繰上げ返済で負担を減らす（2）借り換えでより有利な金利で負担を減らす（3）思い切って住宅そのものを買い替えてしまうもっとも手軽にできるのは繰上げ返済で、これはある程度まとまった元金を繰上げて返済することで、本来その元金分にかかるはずだった利息分がなくなり、トータルでの返済額が減少するのだ。

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この場合、利息分を返済するわけではなく、すべて元金部分を返済することに充てられるので、利息分もそれにつれて不要になるため、負担は大きく軽減される。個別の金利、返済の時期によって効果は違ってくるが、一〇〇〇万円を四％のローンで三五年の元利金等返済で借りている人が、五年後に一〇〇万円を繰上げ返済すると、最終的に支払う利息は約二〇〇万円少なくなる。元金をすでに一〇〇万円返済しているのだから、トータルでのローン返済効果は約三〇〇万円になるわけだ。繰上げ返済はまさに劇的な効果を持つのである。特に早い時期に繰上げ返済するとその効果は圧倒的。同じ条件で、二〇年後に一〇〇万円の繰上げ返済しても、利息の軽減は七〇万円程度。それは、ローン返済の方式が、当初は利息分を厚く返済していき、徐々に元金の割合が増えていく仕組みになっているからだ。元金の残高に対して利息がかかるのだから、利息の比重が多い段階で元金が減れば、その分、利息分も多く減っていくのである。住宅公庫の場合、一〇〇万円単位で繰上げ返済を受け付けているが、民間銀行などの場合は、おおむね一〇万円単位、それ以下のところもあるが、あまり細かく返済していっても効果は薄い。