ローン金利がチェックポイント
日本の不動産は金融商品になった。動かない資産を小口化して、動くようにした評価の方法を収益還元という国際基準に変え、欧米の投資家が買いやすくした。不良債権問題で身動きが取れなくなった不動産にマネーを流し込むには、そうするしかなかった。不動産が金融商品化すれば、当然、その価格形成も変わってくる。戦後、地価を決めてきたのは右肩上がりの法則だった。去年より今年、今年より来年が高くなる。高くなる程度はそのと
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貸し渋り、貸しはがしが続出
サブプライムローン問題が表面化して以降、不動産価格の先行きが不透明になった。保有不動産を売らせても返済資金ができなくなる恐れが出てきたため、大手銀行は融資を絞った。融資基準が甘かった外資系の金融機関もサブプライムローン問題で急に融資姿勢を厳しくした。その結果、あと1、2段階の格下げで投機的水準という会社は融資を断られるケースが相次いだ、と不動産会社から見れば貸し渋り、貸しはがし以外の何者でもなかっ
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不動産投資マネーを引きつけられない日本
日本の不動産を考える上で圈めて重要な意味を持っている。ひとつは、日本がアジアの中心としてアジア向け不動産投資マネーを引きつけられないということだ。2002年以降の東京を中心にした不動産市場の回復は、国際的な投資マネーに先導された部分があった。例えば欧米アジアに3分の1ずつ資金を振り向けてきた国際投資家は、アジア向けについてはその大半を日本に投下してきたが、アジアでは香港とシンガポールに日本以外に透
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２つのキャッシュフローを区別する
不動産には２種類のキャッシュフローが見込める。毎期不動産を稼働させることで得られる賃料収入や売上などがインカムキャッシュフローであり、もう１つは、売却時に得られる売却キャッシュフローである。以下では、（1）インカムキャッシュフロー、（2）売却キャッシュフローの２つにっいて、１つ１つ詳細に述べていこう。（1）もっとも重要なインカムキャッシュフローの予測。DCF法で評価を行うにあたって、わが国にインカ
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世界から日本へ、日本から世界へ
外資系のファンドは、豊富な海外マネーを日本に招き入れるパイプとなった。欧米で不動産のバブル色が強かったため、分散を目的に日本で物件を探した。また、石油価格の上昇で潤う産油国や外貨準備が増えるアジアの国・地域が資金の運用機関として設けたSWFの資金が、そうした外資系の私募ファンドを通じて日本に流れ込んだ。一方で上場した私募ファンドも増えていった。ダヴィンチのほか01乍2月にはクリード、01年12月に
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屋根の全面葺き替え
屋根の全面葺き替えは、既存の屋根材を取り払ってから下地調整を行ない、新しい屋根材を葺く方法です。新旧とも屋根材の制約はありません。瓦屋根を軽い金属屋根に替えるなど、屋根の荷重を軽減できるので、耐震改修工事として行なわれることもあります。全面葺き替えにすると、古い屋根の解体費用や廃材処理の費用もかかりますが、瓦屋根にする場合は以前使っていた瓦を再使用することもできます。また解体した金属屋根材は回収し
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手抜き工事かどうかは、こうして確認する
木造一戸建てで、品質が粗悪なもの、つまり、基礎や柱組みなど基本構造部分に手抜きがある欠陥住宅の問題が、たびたびマスコミに取り上げられている。家を建てる多くの工務店、ハウスメーカー、建設会社はきちんとした仕事をしているのだが、一部に質の悪い業者が存在するのも事実だ。では、どうやって信頼できる家を買えばいいのか。従来からその目安となっているのが、例えば、公庫融資が利用でき、各種の割増融資も受けられる（
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加齢対策を視野に入れた設計をしておくことが大切
誰もがいつかは高齢期を迎え、身体機能の低下に直面することは、避けようがない事実です。その時に備え、現在住んでいる住まいをリフォームしておくことも必要でしょうし、住まいを新築しようとする場合も、あらかじめ加齢対策を視野に入れた設計をしておくことが大切です。そのように配慮された住まいはお年寄りばかりでなく、若者や子どもにとっても安心で快適に暮らせる住まいでもあります。しかし現実には、リフォームにしても
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はっきりとした売買の情報を把握することがむずかしい
自分の住宅はいったいいくらで売れるのだろうか。売却を考えている人にとっては大変気になるところです。この売却予定額＝売出し価格を決めないと、買主を探す作業にかかれません。ここでは自宅の売出し価格は決まっているものとして話をすすめますが、その場合でも自分が描たようにはなかなか売却できないことが多いのです。この原因はいくつかありますが、主なものを次に列挙します。（1）売出し価格を決めるときにどうしても高
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産業の業際化について
建設業法（建設省）には建設・建築にかかわる業種として二八業種が指定されている。ところが、増改築は二八業種では律しきれない”業際”に芽を吹いている。水回りから発生する需要が六〇〜七〇％を占める増改築では、住設店・ガスエ事店が元請けになって木工事（工務店・大工がかかわる）がこの下につく。つまり請負構造の逆転もこれとは無関係ではない。ひところ多能工の養成がしきりといわれたが、いってみれば“業際工”の台頭
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老朽アパートが建て替え不可！
Ｓさんは老朽化したアパートのオーナー。祖父の代に建てた年代モノの、といってレトロな趣もないただ古いだけの建物。風呂ナシ、トイレも共同という条件が災いして、現在、店子はＳさんが生まれたときから住んでいる1人だけ。「これじゃ資産運用どころか固定資産税の無駄払いだよ」。テレビで「あなたの土地、眠っていませんか」なんてCメートルが流れるたび苦々しく思っていたある夏、台風が直撃、屋根が半壊した。ラスト店子も
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「硬い住宅」「笑う住宅」の住み心地
ひところ、コンクリート打ち放しの家が流行しました。むき出しのコンクリートの質感がハードでカッコよく、住宅に関心を持つ高感度な人種の気持ちを引き付けました。ところが、実際にコンクリート打ち放しの家を建てた人から、こんな声を聞きました。「元気なときはいいんだけど、体調が悪いときはつらくて」。むき出しのコンクリートの質感は、生身の人間には硬すぎるのです。人間の一生には、さまざまなことが起こります。健康な
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早期の繰上げ返済は劇的効果
住宅公庫の廃止・民営化で現在借りている住宅ローンをどう見直すか。何らかの動きをするとすれば、次の三つだろう。（1）繰上げ返済で負担を減らす（2）借り換えでより有利な金利で負担を減らす（3）思い切って住宅そのものを買い替えてしまうもっとも手軽にできるのは繰上げ返済で、これはある程度まとまった元金を繰上げて返済することで、本来その元金分にかかるはずだった利息分がなくなり、トータルでの返済額が減少するの
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中古住宅購入時の広告の注意
中古住宅を購入しようと、チラシやネットで情報を探すこともあります。古い建物がたっているところを安く買って、自分の好きなように建物を建て替えたい、なんてことを思う方も多いでしょう。不動産情報の広告を見る際、紹介を受ける際に、気をつける点があります。【再建築不可】という場所があります。その場合、新しい建物を建てようと思っても建てることが出来ません。また、【要セットバック】という場所もあります。以前の人
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収納上手で快適な間取りに
掃除や片付けが苦手な人のために簡単でキレイにささっとできる！を基本にした“収納上手”になれるポイントをご紹介したいと思います。狭い間取りに悩んでいる人も多いですよね。たくさんのものに占領されている場合、どこから手をつければよいか悩みますね。とにかく一番最初はスペースの小さなところから！これを基本にします。玄関がコンパクトな場合は玄関から、洗面所やトイレならそこから、引き出し1段ずつでもOKです。と
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投資と資本の消去差額
投資と資本の消去差額は、連結手続き上はのれん連結調整勘定として処理をすることになります。従来の時価評価を行わない資本連結手続きのもとでは、連結調整勘定が生じる原因は子会社の含み損益の存在とのれんの存在の２つが考えられ、両者を区分処理することは実務上困難でした。子会社の貸借対照表を支配獲得時の時価で評価した場合には、含み損益は自己資本にすでに反映されるため不一致の原因とならず、事業譲渡が不一致の原因
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都心へのアクセスが悪いのも難点
都心へのアクセスという点でも見劣りがする。小田急線は、新宿以外では代々木上原で千代田線に乗り換えることはできるが、逆にいえば、それしか方法がない。道路も一方通行が多く、不便さが目立つ。富裕層は、自動車でのアクセスの悪い街が嫌いなのだ。しかも、鉄道が横一本しかない。東急線の場合は縦横に鉄道が交差して延びるが小田急、京王は横のみ、井の頭線はあるが、それでも線だけ。交通面の発達が弱いのは大きなハンデとい
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夏の遮熱対策を考えよう
遮熱しても冬は大丈夫？こんな質問をうける事がよくあります。本来、北国生まれの高気密・高断熱の家は寒さにはめっぽう強いのです。特に、関東より以南の地域では、日中〇℃を切るような寒い日はあまりないので、むしろ夏を優先した方が良いでしょう。また、冬期はカラカラ天気の晴れの日が多く、窓から入ってくる熱もあり、生活熱もあります。人の体温、照明、料理、浴室から出る熱の全てが暖房エネルギーに変わるので、少しだけ
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サブプライムの余波で倒産企業が続々
サブプライム問題は、余剰マネーの行き先を大きく変えた。とりわけ、原油高や商品価格上昇はあらゆる分野に波及し、インフレ圧力となって世界経済の脅威となりつつある。各国の中央銀行の多くは、インフレ圧力を緩和するために利上げ政策をとる。しかし、サブプライム問題の発信地であるアメリカは利下げを余儀なくされている。インフレよりも景気後退を恐れるからだ。日本のように低金利政策のままの国はスタグフレーションの恐れ
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公的ローンのなかでも、金利の高低がある
公的ローンのなかでも、金利の高低があるから、そのなかから低い金利のものから利用することである。では、具体的にはどう組み合わせたらベストか。まず、住宅金融公庫の通常融資を基準にする。そのうえに、年金の一般融資を組む。もし、財形貯蓄があれば、財形住宅ローンを組み合わせる。これでたりなければ、住宅金融公庫の特別割増し、年金の特別貸付、あるいは地方自治体の融資などのうち、金利の低いものから順にプラスしてい
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水は案外怖いもの
地震や火災と比較して「雨水なんてたいしたことはない」と考えるのは大きな誤りだ。千年住宅では、地震対策や火災対策と同等のエネルギーを防水対策にあてる必要がある。水と建築材料の関係を考えてみよう。木材は水に触れると腐り、金属は錆びつき、石材は艶をなくして風化する。水はゆっくりと隙間から忍者のように染み込んで、音もなく材料を破壊していく。気づいたときには、屋根の下地は腐り、内装がダメージを受けている。細
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マンションの外壁仕様にも関心を持とう
タイル仕上げであれば、高級感があるだけでなく、外壁のコンクリートをしっかり保護してくれる。一方、吹き付け仕上げとなると、タイル仕上げに比べて、高級感に欠ける。また、吹き付け仕上げは、建設費は安価なのだが、外壁コンクリートの保護機能の回復と、美観維持の観点から、１０年程度ごとに吹き付けし直す必要がある。一般の人は、チラシを見て、外壁がタイル張りであるか否かまで関心を寄せることはあまりないだろう。仮に
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不動産屋のチラシがたくさん！
郵便受けをみると、必ず一日一枚は入っているのが、不動産屋のチラシです。場所によって様々ですが、賃貸マンションなら、賃貸マンションのチラシ、分譲マンションの場合は、売買のチラシです。戸建の分譲住宅には、たまに売買のチラシが入っています。業者の立場からすると、分譲マンショの場合は、売ってもらいたい、買ってもらいたいということなのです。賃貸マンションの場合は、居住者の回転を考えれば、他のところに移っても
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ネットでの賃貸情報の注意点
以前は賃貸情報を入手しようとした場合、不動産屋さんに直接行くか雑誌を購入するしかありませんでした。現在ではインターネットが普及し、ネットで賃貸情報を閲覧できるようになりました。便利な反面注意しなければならないこともあるのです。これについて説明します。様々な物件を比較するにも簡単に比較できるのでずが、雑誌と同様にいつの情報か分からない点です。随時更新しているサイトもあれば、そうでないサイトもあります
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失敗しない中古一戸建ての選び方
失敗しない中古一戸建ての選び方とはどういったことなのでしょうか。まず、建物がつくられた当時の設計図面が残っているかどうかが重要です。間取り図だけでなく、立面図や伏図などの工事用の図面が残っていること、また保守や点検記録した補修履歴が残っていることです。実際は残っていないことも多々あります。表面から見えない部分の骨組みや構造、躯体などは専門家に見てもらうようにしましょう。実際に見るときは、建物の周り
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今はインターネットで住宅情報を検索
ある日突然、職場の上司から呼ばれて、他の支店への移動を命じられたらどうしますか？人員削減を推し進めている今の日本の企業ならば、いつ、そういう辞令を言い渡されてもおかしくありませんよね。まだ独身であるならばまだしも、家庭のある身ですとちょっと大変ですよね。一番の大きな問題が住居はどうしようかということではないでしょうか。まだ、お子さんが小さいとか、受験を控えているお子さんとかがいる場合など、引っ越す
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個別性は他者を受け入れることから始まる
ベンチ。道からちょっと外れたところにあり、北側の背の方向は、壁や生垣で、視線や北風から守られている。上部は木が覆いかぶさり夏の直射日光をさえぎっている。南側は、視界が開け遠くが見渡せる。ベンチは一つである。つまり、ベンチが散歩、日当り、北風、木、視線、景色、孤独、あるいは二人だけの世界、といったことと一体となって全体性を生み出している。このように個別性は他を受け入れることによって生み出され、同時に
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バブル崩壊後の競売市場
価格の下落時期が今回のバブル崩壊後のように長期間、深く、広範囲にわたると、競売申し立て物件はアッという間に増加する。バブル期の競売申し立ての原因を見ていると、単純に債務者が経済的に返済不能になったこと以外に、融資時期に金融機関が不動産の購入を斡旋し、債務者である所有者に高値の物件を押しつけたことで、債務者と責任のなすり合いから感情的にこじれてしまったケースがままあった。金融機関が不動産仲介業を行な
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同じ駅までなのに、歳月の経過で長く感じるようになる
「駅からバスと言ったって、たったの10分ですよ。いいじゃないですか」と言って、以前、東急田園都市線「たまプラーザ」駅からバスで行くマンションを買った知り合いがいました。その後、たまプラーザの町は急速に発展し、今や田園都市線沿線でも有数の高級住宅地となりましたが、先日、その友人が私にこう言って愚痴りました。「最近は駅までの道が渋滞して、家の車でも20分以上かかるようになったよ。朝は女房の機嫌をとって
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一〇〇万円で済むような用心深さが必要
現地を見て気に入ったので、すぐに五万円の手付け金を入れ、銀行融資が出るまでの、「唯一交渉権」という一項目を入れた。これが効いた。この項目を入れていないと、現金で購入する力のある者に横取りされてしまう。そんなに簡単に「買付証明」を入れても大丈夫か、と心配されるだろうが、契約に当っては、必ずローン条項がある。「融資利用の特約」という場合もある。一例をあげると、（融資利用の特約）（1）買主は、売買代金の
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法人をかくれみのにしていると思われる取引が問題
税法が問題とするのは、同族会社と役員との取引といった法人をかくれみのにしていると思われる取引です。この場合は、世間一般の取引条件とはかけ離れた条件で行なわれることが多いためです。
借地権についての税法の取り扱いは次のとおりです。
（1）権利金を受け取らないが相当の地代を受け取っているとき。このときは個人、法人とも、正常な取引条件として権利金の認定課税は行なわれません。つまり貸し手に
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見落としがちな「近所の様子」に気をつけろ
用途地域について述べてきましたが、肝心なことは、すでにできている販売地域の周辺が、どんな環境であるかということです。例えば、幼稚園、小学校、中学校などが目の前にあれば、環境としては問題はありませんが。体育の授業は外で行なわれますし、運動会の練習となれば拡声器を使っての練習がありますので、気にする人にとっては耐えられません。また、近所づき合いの点から見て、周辺にどんな人が住んでいるかということもあり
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マイホーム購入は「投資」と考える
現在のマイホーム需要の背景には、もちろん、価格自体が低下したこと、あるいは住まいとしての快適性を向上させたいという意向があるだろう。一方で、家賃以下の月々のローン支払いで購入できるという、「生活防衛」を目的としている人も多い。それもよし、である。ただし、生活防衛という視点に加えて、もう一つ「投資の視点」でマイホーム購入を考えてみることを勧めたい。このような例がある。四〇〇〇万円の新築マンションを購
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建築費用は総額で460万円
ここ数年、「DIY＝ドゥイットユアセルフ」がひとつの流行となり、都市近郊では日曜大工センターが増え続けている。このブームを支えるのが、再び家庭に目を向け始めた父親たちである。彼らは、子どもの椅子や踏み台から物置まで、活字で仕入れた知識だけでつくってしまう。アウトドアブームともあいまって、最近では別荘地にログハウスを自分の手で建ててしまう人まで出てきている。しかし、家族が住む家をつくるというと事情は
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資金の負担と所有名義とは一致させること
同居住宅にする場合、第一のチェックポイントは、どのような間取りにするか、である。おたがいのプライバシーを守りながら、できるだけ使いやすい間取りにすることが大切だが、一般的には、一階部分を親世帯の居住部分、二階部分を子世帯の居住部分にするとよい。区分住宅の場合は、一棟の建物をどのように分けあうか、をまず考えておくこと。この場合にも、二階部分を子世帯の居住部分にするのが普通であるが、入り口は別々に設け
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指針についての理解が不十分なところも明らかに
玄関に入ってからはどうかというと、こちらもいくつか問題がある。玄関ドアの敷居に段差がありすぎることもあれば、出来合いの浴室ユニットで段差をなくそうとして、洗い場の蛇口が使えないほど低いところに埋まってしまったモデル住宅もある。こうした中には、指針についての理解が十分行き届いてないためのミスもあれば、部品が市場で入手できないための妥協もある。後者はいわばやむを得ない事情だが、前者は基本思想をちゃんと
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